| 賃貸人と賃借人との間で解釈の分かれる敷金・保証金の返還トラブルですが、建物賃貸借の敷金精算方法については、国土交通省が発表している一定の指針(ガイドライン)があります。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要（部分略）
○ガイドラインの位置付け
民間賃貸住宅における賃貸借契約は、退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、
賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、
原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして取りまとめ
たものであり、平成１６年には、裁判事例の追加などの改訂を行っています。
○トラブルを未然に防止するために
原状回復の問題は、賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と捉えられがちですが、
これを「入口」すなわち入居時の問題と捉え、入・退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことや、契約締結時において、原状回復などの契約条件を当事者双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます。
○ガイドラインのポイント
?原状回復とは
原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損
を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化
?「通常の使用」
?経過年数の考慮
建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当で
す。
?施工単位
原状回復のための補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としています。
以下では、補修・修復の保障・負担の具体例をガイドラインから抜粋しました。
| 貸主負担となるもの |
借主負担となるもの |
| 通常の住まい方で発生するもの |
手入れを怠ったもの・用法違反・不注意によるもの |
・ 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
・ テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気焼け）
・ 壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス、畳の変色、フローリングの色落ち
・ 賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴、跡
・ 下地ボードの張替が不要である程度の画鋲、ピンの穴
・ 耐用年限到来による設備、機器の故障、使用不能建物の構造により発生するもの
・ 構造的な欠陥により発生した畳の変色、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂次の入居者確保のために行なうもの
・ 特に破損等していないものの、次の入居者を確保する為に行う畳の表替え・裏返し、網戸の交換、浴槽、風呂釜等の取替え、破損・紛失していない場合のカギの取替え
・ フローリングのワックスがけ、台所・トイレの消毒、専門業者による全体のハウスクリーニング
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・ 飲みこぼし等を放置したカーペットのカビ、しみ、結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ、クーラーからの水漏れを放置したことによる壁の腐食、台所の油汚れ、冷蔵庫下のサビ跡
・ 引越作業、キャスター付きイス等によるフローリング等のキズ
・ 壁に貼ったポスター等によるクロスの変色、日照など自然現象によるクロス、畳の変色、フローリングの色落ち
・ 賃借人所有のエアコン設置による壁のビス穴、跡
・ 下地ボードの張替が不要である程度の画鋲、ピンの穴
・ 耐用年限到来による設備・機器の故障・使用不能
・ ペットによる柱等のキズ
・ 賃借人の不注意により雨が吹き込んできたような場合のフローリングの色落ち
・ 風呂、トイレ等の水垢、カビ等
・ 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損 |
| 通常の使用とはいえないもの |
| ・ 重量物をかけるためにあけた壁等のくぎ穴、ビス穴で下地ボードの張替が必要なもの、天井に直接付けた証明器具の跡 |
以上のガイドラインを参考に、
本文の最初にもあるような、賃貸契約における｢入口｣の部分での、
「借主」「家主」双方が「原状回復」においての負担の確認を行ってください。
それでも問題が生じたときは、下記に相談窓口にご相談を。
（ここでは、東京都の窓口をご紹介。各都道府県にも同様の窓口があります）
東京都都市整備局 住宅政策推進部不動産業課 不動産取引に関する相談
賃貸ホットライン 03-5320-4958
指導相談係 03-5320-5071
東京都不動産取引特別相談室 弁護士による法律相談（予約制）
特別相談室 03-5320-5015
東京都消費生活総合センター 消費生活に関する相談）
相談専用 03-3235-1155 |
