「この値段で貸したい」。これが一番でしょうが、借り手がいなければ意味がありません。
そこで適正な家賃を決めるにあたって参考となるのが、家賃相場です。
家賃相場は、「立地」「間取り」「広さ」「築年数」が重要な要素となります。
この中で「間取り」は、不思議なことにお部屋の平米数よりも家賃に大きく影響する要素なのです。
例えばインターネットで50平米のお部屋を探してみます。
間取りはというと、1LDK・2DK・2LDK・3DKと様々な間取りの物件が並んでいます。
私たちが間取りからイメージするお家賃はどれも同じではないはずです。
逆に、あなたなら同じ家賃の場合どの間取りの物件を選びますか？
そう、家賃を決めるにあたり、この｢間取り｣はとても重要なポイントとなるのです。
さて、インターネットの物件検索でまず、この「立地」「間取り」｢広さ｣「築年数」の基本情報を入力して、家賃の相場を確かめます。
検索結果による物件の値段のばらつきは、付加価値によるプラス査定、マイナス査定ということになります。
参考までに付加価値を挙げておきます。
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駅までの時間 |
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構造・・・・・・・・・・・・・ |
木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、RC/SRC造 |
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日照・通風・・・・・・・・ |
15時までの日照が基準 |
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住環境・・・・・・・・・・・ |
シングルタイプかファミリータイプ |
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周辺施設・・・・・・・・・ |
公園、スーパー、病院などが徒歩圏内か |
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眺望・景観・・・・・・・・ |
眺望がよくても墓地が視界に入るようならマイナス査定に |
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外壁仕上げ・・・・・・・ |
タイル貼、サイディング、モルタル、吹き付け |
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外溝・エントランス・・・ |
フェンス、門扉、エントランスホール、外灯、植栽、ゴミ置場 |
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収納 |
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仕様設備（室内）・・・ |
冷暖房設備、キッチン設備、BS・CSの対応状況、インターネット対応 |
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防音対策・・・・・・・・・ |
ペアガラスやエアタイトサッシなどの防音対策 |
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防犯対策・・・・・・・・・ |
二重ロック、防犯カメラ、警備会社との提携など |
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開口部平面方位 |
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バルコニーの広さ |
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立体的位置・・・・・・・ |
階数 |
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物件のネーミング |
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契約条件・・・・・・・・・ |
ペット、楽器 |
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運用管理・・・・・・・・・ |
共用部分の定期清掃、貯水槽の点検、迅速なクレームの対応 |
次に、家賃とも関係のある保証金についてです。
保証金は、不動産仲介の場合、敷金として一時的に大家さんに納められるものです。
敷金と同様、家賃の１〜２ヶ月分が妥当な金額といえます。
保証金の返還に際しては、特約条項が非常に重要なポイントとなります。
もちろん、特約条項によっても家賃の値段は大幅にかわってきます。
例えば、ハウスクリーニングやクロス張替えが特約で家主負担になれば、単純に考えると、特約なしの同一物件と比べて、家賃が高くなり、逆に借主負担という特約条項が盛り込まれているのであれば、家賃が安くなるはずです。
他の特約条項として、「ペットによる」規定があります。
ペットの可否は家賃で対応するパターンも多く、概してペット可物件は家賃が高くなります。
ただこれも影響度としては設備と同程度な印象になりますが…。
これらを参考に家賃、保証金を検討しましょう。そして、特約の設定も忘れずに。 |
